Find fem fejl

76

…. i din nye bolig. Nej helst ikke, vel? Alligevel er der ofte fejl og mangler i nybyggeri. Men et nyt bygningsreglement og KAB’s initiativer gør, at de er blevet færre. Læs hvad KAB’s byggechef siger om sagen

”Ja, det er der!”

Svaret fra byggechef Michael Nielsen-Elgaard falder prompte. Spørgsmålet bag svaret er, om der stadig er fejl og mangler, når et byggeprojekt overgår til at være boliger. Men – der er trods alt færre fejl end for fem år siden. Det skyldes både et nyt Bygningsreglement og en række tiltag, KAB har gennemført. Det sidste først.

Teknikken driller

”Vi har en ongoing øvelse i at leve op til de forventninger, vores bygherrer har. Og jeg synes ikke, entreprenørerne er blevet dygtigere de sidste år,” konstaterer Michael Nielsen-Elgaard.

Derfor indførte KAB i 2016 en række tiltag, der skal forebygge fejl og mangler i nybyggeri. Bl.a. gennemfører teknikere fra KAB en stresstest af de tekniske systemer, inden beboerne flytter ind.

”Et af de største problemer er de tekniske anlæg, der er meget følsomme. Det er entreprenørens ansvar at få dem indreguleret rigtigt, men det sker ikke altid. Og beboerne mærker jo straks, hvis vand, varme eller ventilation ikke fungerer,” forklarer byggechefen.

De fleste fejl skulle gerne blive opdaget ved en stresstest. Når driftspersonalet nu samtidigt bliver uddannet i at styre de tekniske anlæg, betyder det færre fejl.

Det seneste bygningsreglement er også et skridt på vejen mod færre fejl og mangler.

”Det kan være en fordel, når en bygherre kan kræve funktionsafprøvning”

– Michael Nielsen-Elgaard, byggechef

Teori kontra virkelighed

I bygningsreglementet, BR18, stilles der nu krav til dokumentation af, at de tekniske anlæg lever op til det, der er beskrevet i kontrakten, gennem en såkaldt funktionsafprøvning. Det er en stor fordel for bygherrerne – ikke mindst i lavenergibyggerier. Her er det alt for ofte sket, at de teoretiske beregninger ikke holder stik i virkeligheden.

”Det kan være en fordel, når en bygherre kan kræve funktionsafprøvning af de leverede anlæg, så entreprenørerne tvinges til at dokumentere en ordentlig drift inden indflytning,” konstaterer Michael Nielsen-Elgaard.

KAB’s vigtigste opgave

KAB’s opgave er at ansvarliggøre de parter, der er omkring byggeriet og sikre, at de leverer bedst muligt. Men KAB er begrænset af de juriske spilleregler. Det vil sige, at hvis de gældende normer og kvalitetsstandarder tilnærmelsesvis er opfyldt, skal KAB og bygherren modtage et nybyggeri – også selv om der er fejl og mangler.

”Vi forsøger at presse vores entreprenører til at lave det bedst muligt. Men vi kan ikke garantere, det er fejlfrit,” forklarer Michael Nielsen-Elgaard og fortsætter:

”Er der mange fejl og mangler, kan vi tilbageholde en del af det endelige entreprisebeløb. Der er naturligvis retningslinjer for dette, men i første omgang er det op til KAB som repræsentant for bygherren at prissætte de fejl og mangler, der måtte være. Det er en af vores vigtigste opgaver ved en aflevering.”

KAB har fortsat fokus på overdragelse af nybyggeri. Beboerne bedømmer boligorganisationen og KAB på de fejl og mangler, der er i deres nye bolig, og de forventer, det fungerer fra starten. Det skal det også. Men mindre fejl og mangler kan ikke helt undgås.

Eksempler på KAB’s tiltag

  • Etablering af byggepartnerskabet &os, der skal sikre bedre forløb i komplekse byggesager
  • Stresstest af tekniske anlæg inden beboerne flytter ind
  • Ambassadørordning – enkelte beboere flytter ind før hovedgruppen og tester for fejl og mangler. I den periode betaler de ikke husleje
  • Fællesmøder for kommende beboere, før de flytter ind
  • Overdragelse af nybyggeri 1 måned før, beboerne flytter ind
  • Driften deltager i byggemøder og uddannelses i drift af tekniske anlæg
  • Ansættelse af en jurist, der primært skal hjælpe i byggesager. Både med at lave bedre udbudsmateriale og supportere i konflikt- og voldgiftssager
  • 100 % gennemgang af alle boliger inden overdragelse