Private udviklere ser ræson i projektet om den blandede by, men der er også et regnestykke, som skal gå op.
Boligudspillet sætter et ambitiøst mål om flere almene boliger i en markedssituation, hvor grund og materialepriser er meget høje. En af vejene – eller muligvis den eneste lige nu – er at bygge sammen med private udviklere.
Men hvordan ser de private udviklere på at bygge mere sammen med de almene boligorganisationer. Kan de se sig selv i det, eller er der for lidt rum til forretning?
”Jeg håber, de private udviklere er med i den gode sags tjeneste, og at de i nogle af projekterne kan se ræson i at levere endnu flere almene boliger. Det bliver formentlig ikke let. Jeg håber, at vi sammen kan være med til at pege på de største snublesten og samarbejde om at finde løsninger,” siger Jens Elmelund, adm. direktør i KAB.
Samarbejdet med private udviklere sker i en såkaldt delegeret bygherremodel, hvor de almene boligselskaber delegerer bygherrerollen og -forpligtelsen til en privatudvikler og overtager nøglefærdige boliger.
AG Gruppen: Huller i det almene regnskab
En af de private aktører, der aktuelt er involveret i almene byggeprojekter, er AG Gruppen. Men det er en opgave med udfordring, ifølge direktør Tony Christrup:
”For os er det vigtigt at deltage i projektet om den blandede by. Vi anerkender præmissen. Og vi har et rigtig godt samarbejde med flere af de almene selskaber, blandt andet KAB. Men vi har svært ved at få enderne til at mødes i de her projekter,” siger han.
Han giver et eksempel fra projektet ved Amagerbanen, hvor AG Gruppen blandt andet bygger almene familieboliger til Samvirkende Boligselskaber i KAB-Fællesskabet.
”Markedsprisen for en byggeretsmeter i Amager Strandområdet er 8.500-10.000 kr. Når den almene boligorganisation giver et sted mellem 3.500 – 4.000 kr., så er der allerede her et hul. De har ingen penge til at bygge parkering i konstruktion. Det er det næste hul. Vi bygger parkering og får først penge ind, når pladserne lejes ud. Det er et regnestykke, som allerede i dag giver underskud,” forklarer Tony Christrup.
Nrep: Vi bygger efter plangrundlaget
Ejendomskoncernen Nrep står aktuelt over for en større opgave i Jernbanebyen i centrum af København, hvor selskabet sammen med Novo Holdings og Industriens Pension vil stå for at bebygge 78.000 kvadratmeter. Byudviklingsdirektør Jens Kramer Mikkelsen ser optimistisk på opgaven om at bygge en større andel af almene boliger:
”Nu skal der laves et plangrundlag. Vi vil give plads til den andel af almene boliger, som Københavns Kommune ønsker i bydelen. Og vi ser frem til et godt samarbejde med de almene boligorganisationer. Vores oplevelse af samarbejdet om byudviklingen i Tingbjerg er, at de almene er tillidsfulde og professionelle samarbejdspartnere.”
Nrep er i samarbejde med de almene boligselskaber i Tingbjerg i gang med at udvikle og integrere ca. 1.000 private boliger i bydelen og dermed skabe en bydel med et mere blandet udbud af boliger.
Nordkranen: Rammevilkårene skal være kendt på forhånd
Ejendomsudviklingsselskabet Nordkranen er aktuelt optaget af det prestigefyldte byggeri på Papirøen, som også omfatter almene boliger.
”Der er ikke noget forretningsmæssigt problem i at ændre almenprocenten. Det vigtige er, at rammevilkårene er kendt på forhånd, og at lovgivningen ikke laves om med bagudvirkende kraft. Valget omkring andelen af almene boliger er en politisk beslutning,” siger Mads Nørby Hansen fra Nordkranen.
Han peger på, at den største ekstraomkostning ved at øge andelen af almene boliger ligger hos stat og kommune, som dermed får lavere indtægter på grundsalg og salgsmoms.
”I forhold til den private økonomi er det selvfølgelig en udfordring med store omkostninger til blandt andet ambitiøse fællesarealer og promenader. Omkostninger, som ikke kan afholdes inden for en almen økonomi. På det punkt synes jeg, at Papirøen er blevet et fantastisk projekt, hvor hele øen har et højt arkitektonisk niveau og nogle fantastiske fællesarealer,” siger Mads Nørby Hansen.
Snert på rammebeløbet
De almene boligselskaber skal bygge inden for det såkaldte rammebeløb. Rammen skal principielt sikre, at prisen for boligerne og dermed huslejen ikke bliver for høj. Men i det nuværende marked kan rammebeløbet blive en stopklods.
For familieboliger i hovedstadskommunerne ligger rammebeløbet på cirka 24.-25.000 kr./m2 (se fakta om rammebeløbet nedenfor).
Marianne Sejerbo, projektudviklingschef i KAB, sætter tallene i perspektiv:
”Byggepriserne for materialer og håndværkere ligger på cirka 19.000 kr. pr. m2, og så er der ikke meget tilbage til at købe grund for. I regnestykket skal der tillige sættes penge af til bidrag til byggeskadefond, tilslutningsafgift, finansiering og byggesagshonorar. Når vi er så snert på rammebeløbet, er det virkelig svært.”
Lad os regne på det sammen
Hos de private udviklere opleves rammebeløbet også som en udfordring.
”Der er selvfølgelig en økonomisk virkelighed, men jeg tror, det kan lade sig gøre. Vi er enige om, at den bedste by er den blandede by,” siger Jens Kramer Mikkelsen, der står foran opgaven om blandt andet at bygge almene boliger på de centrumnære og dyre kvadratmeter i Jernbanebyen.
Tony Christrup fra AG gruppen har gjort sig erfaringer fra flere aktuelle projekter og er ikke i tvivl.
”Selvom du hæver rammebeløbet med 4.-5.000 kr., er det stadig kun lige til øllet”, siger han.
Et helt præcist bud på det korrekte rammebeløb har han ikke, men sender til gengæld en opfordring:
”Jeg synes, boligministeren skal invitere os med rundt om bordet sammen med de almene. Lad os lave regnestykket sammen.”
FAKTA om rammebeløbet
I dag beregnes rammebeløbet dels ud fra kr. pr. m2, dels ud fra kr. pr. bolig.
I hovedstadskommunerne er rammebeløbet for familieboliger og ungdomsboliger i 2021 21.460 kr. pr. m2 plus 368.530 kr. pr. bolig.
Som eksempel er det samlede rammebeløb for de almene familieboliger, som AG Gruppen opfører på Ved Amagerbanen 25.897 kr. pr. m2.