KAB-Fællesskabet omfatter mere end 65.000 boliger – og selvom der er godt og vel 200 ejendomskontorer, som lokalt håndterer drift og løbende vedligeholdelse, så siger det sig selv, at der er meget at se til. Nogle gange også for meget.
”Vi ser et efterslæb på vedligeholdelse. Bygningsdelene har en vis levetid, og venter du for længe med for eksempel at skifte taget, risikerer det at blive utæt og skade andre bygningsdele – og så stiger regningen både økonomisk og klima/miljømæssigt. Vi har i dag øget opmærksomhed på betydningen af rettidig vedligeholdelse,” forklarer Lone Skriver, vicedirektør i KAB.
Jo mere en bygning forfalder, jo dyrere er det at vedligeholde den. Hastigheden for nedbrydning er, som kurven viser, ikke jævn. Farten øges over tid afhængigt af materialer og byggestil.
100 kr. anvendt til vedligehold udhules i takt med bygningens forfald, fordi det er dyrt at udbedre følgeskader.
En hånd til de lokale kontorer
KAB arbejder derfor med udvikling af en ny tilgang til vedligeholdelse, hvor en større andel af opgaverne varetages af et centralt baseret team i tæt samarbejde med de lokale ejendomskontorer. Indsatsen sker i erkendelse af, at flere og flere opgaver med tiden er landet på de lokale kontorer.
”Vi har de senere år øget kravene til medarbejderne på ejendomskontorerne i forhold til digitale løsninger og ledelsesopgaver. Nu vil vi gerne løfte en del af opgaverne over til vores specialister i KAB, hvor vi har ingeniører, bygningskonstruktører mv. ansat, der kan hjælpe med at løse vedligeholdelsesopgaverne,” forklarer Lone Skriver.
Test i Frederikssund Boligselskab
Den nye tilgang testes det kommende år i Frederikssund Boligselskab, der har 225 boliger fordelt på syv boligafdelinger. Test giver mulighed for at tilpasse inden et udviklingstiltag skaleres til en bredere kreds, og metoden har vundet indpas i KAB.
Susan Egede, formand for Frederikssund Boligselskab, siger om indsatsen:
”Vi er rigtig glade for, at Frederikssund kan deltage i pilotprojektet. Det giver god mening, fordi der er påtrængende vedligeholdelsesopgaver i samtlige afdelinger i selskabet. Det er vigtigt, at vores bygninger er i god stand, så de kan holde i mange år. Og vi skal gøre noget ved det, før de bliver i meget dårlig stand. Det skal sættes mere i system.”
Det er det, selskabet nu får hjælp til. Første skridt har været registrering af de aktuelle opgaver i tre kategorier ud fra, om opgaven løses af ejendomskontoret, et nyt bygningsservice-team eller byggeafdelingen i KAB (se faktaboks nedenfor).
Snitflader, samarbejde og data
Hvornår hører en sag så til i Bygningsservice eller i byggeafdelingen?
”Vurderingen af de her sager er kompliceret. Snitfladerne er noget af det, pilotprojektet skal gøre os klogere på,” forklarer Lone Skriver, der også nævner det løbende overblik over sagerne og samarbejdet med ejendomskontorerne som fokusområder.
Samtidig vil data om ejendommene få en ny værdi og betydning i den nye tilgang til vedligeholdelse.
”Vi arbejder med udvikling af vores systemer. Og vi kigger ind i alle de oplysninger, vi har på en ejendom. Energi- og varmekonsulentrapporter, energimærke, granskninger og meget mere. Alt vil blive tænkt ind, så vi kan skabe de optimale løsninger. Vi vil bl.a. blive i stand til at arbejde mere målrettet med energioptimering,” siger vicedirektøren.
På sigt giver den nye tilgang mulighed for at arbejde på tværs af boligafdelingerne i KAB-Fællesskabet og skabe fælles værdi fx ved at samle udbud af ensartede opgaver.
Opsparing er en forudsætning
Parallelt med den nye tilgang til bygningsvedligehold har KAB arbejdet med at sikre, at der bliver lagt penge til side til vedligeholdelse. Det kaldes også henlæggelser.
Afdelingsbestyrelserne i KAB-Fællesskabet har normalt den løbende vedligeholdelse på dagsorden en gang om året på de såkaldte markvandringer. Her vil de fremover modtage forslag til de bygningsmæssige forhold fra KAB.
”Vi har jo altid rådgivet afdelingsbestyrelserne, men nu er vi på forkant med et fagligt oplæg til næste års prioritering af vedligeholdelsesindsatsen. Det er en service, vi håber vil give afdelingsbestyrelserne mere luft til at håndtere alle de øvrige spørgsmål, som har betydning for fællesskabet og det aktive sociale liv ude i boligafdelingerne,” siger Lone Skriver.
Den Frederiksbergske Boligorganisation deltager som yderligere et pilotprojekt i Bygningsservice pr. 1. januar 2024.
Case: Tre typer af vedligeholdelsesopgaver
Vedligeholdelsesopgaverne i Frederikssund Boligselskab er registreret i tre kategorier:
- Det lokale ejendomskontor skal fortsat løse serviceopgaver i boligerne såsom skift af en vandhane eller eftersyn af kloakker. Her forventes 200 opgaver i 2024.
- Den nye bygningsserviceenhed i KAB vil hjælpe med at løfte de lidt større vedligeholdelsesopgaver, som kræver flere fagkompetencer og kan kræve udbud fx udskiftning faldstammer eller vinduer. Her er 66 opgaver, der skal løses i 2024.
- KAB’s byggeafdeling løfter de større byggesager såsom udskiftning af tag og klimaskærm, som kræver finansiering, tilsyn og udbud. I perioden 2024-2054 forventes 31 større byggesager.
Samlet set har registreringen afdækket 577 opgaver inden for bygningsvedligehold i perioden 2024-2054.