Maksimumbeløbet er det beløb et nybyggeri af almene boliger højest må koste. Der er tale om en pris per kvadratmeter og beløbet er lidt højere i de større byer. Aktuelt befinder det almene byggeri sig i en rimelig fastlåst situation.
”Udfordringen er, at det maksimale, vi må bygge for, ikke svarer til, hvad det reelt koster at bygge,” siger Rasmus Jessing, byggedirektør i KAB.
Den udfordring er midlertidigt imødekommet af en særordning vedtaget af Folketinget i september 2022. Ordningen tillader kommunerne at godkende overskridelse af maksimumbeløbet for alment byggeri med 20% for byggeprojekter, som ellers ikke kan realiseres i det nuværende marked. Det har Københavns Kommune netop i august gjort brug af og godkendt ni byggeprojekter, heraf tre projekter i regi af KAB-Fællesskabet.
Snæver pulje på 1400 boliger
”Det betyder, at konkrete projekter, der ellers var lagt på is, nu kan realiseres. KAB-Fællesskabets projekter i København omfatter boliger med en bred pallette af boligtyper, som der er stor efterspørgsel på bl.a. ungdomsboliger og boliger til seniorer. Det, der så ærgrer os, er, at det blev så snæver en midlertidig ordning, hvor det kun er de her relativt få projekter i vores portefølje, som får gavn af den,” siger Rasmus Jessing.
Den midlertidige ordning er stramt fokuseret på projekter, som er i en nærmere defineret fase af den kommunale sagsbehandling. Desuden er den begrænset til en pulje på 1400 boliger, hvoraf København med de ni projekter med i alt 566 boliger tegner sig for godt 40% af puljen.
Voksende gab mellem beløb og byggepriser
Der er behov for en langsigtet og permanent løsning, hvis der igen skal gang i det almene byggeri, mener Rasmus Jessing, der forklarer, at der er et indbygget problem i den måde beløbsgrænsen fastsættes:
”Maksimumbeløbet bliver indekseret, men det sker efter nettoprisindekset, som giver god mening ud fra intentionerne om at holde huslejen lav, men det følger ikke med prisudviklingen i byggeriet. Det gab er vokset mere og mere siden 2015, indtil vi i 2019 de facto har fået et byggestop.”
Nye veje til mere alment byggeri
Løsningen skal på en eller anden måde få udviklingen i maksimumbeløbet til at følge udviklingen i byggepriserne eller afkoble byggeomkostningerne fra huslejeomkostningerne, mener Rasmus Jessing, der har et bud på, hvordan det mere konkret kan gribes an:
”Maksimumbeløbet giver god mening, men det bør følge byggepriserne. Det kan så give en relativt dyrere husleje, men ikke nødvendigvis. Måske er det fornuftigt i stedet at tale om en maksimal husleje i almene boliger. Det kunne få os til at tænke i mere langsigtede løsninger og fx vælge løsninger, der støtter en billigere drift og et lavere energiforbrug,” forklarer han.
En anden mulighed er at skippe maksimumbeløbet, og lade det dyre nybyggeri ad åre blive betalbart for flere, eftersom huslejen i almene boliger historisk har haft en relativt flad stigningskurve.
”Men hvis man sætter det almene byggeri frit, skal man selvfølgelig passe på, man ikke bygger så dyrt, at man pludselig får udlejningsproblemer. Det skete fx efter finanskrisen, hvor vi så tomgang i noget af det almene byggeri,” understreger Rasmus Jessing.
Tre projekter i KAB-Fællesskabet gennemføres med udvidet maksimumbeløb – alle i Københavns Kommune
• Generationernes Byhus: 90 familieboliger + 32 ungdomsboliger, Ørestad Syd (Boligforeningen 3B)
• Strandlodssund: 32 ungdomsboliger + 8 familieboliger, i området ved Amager Strandpark (Boligforeningen 3B)
• Banebo: 71 familieboliger, i området ved Amager Strandpark (SAB)
Yderligere er et projekt i Rødovre Kommune i målgruppen for puljen, men endnu ikke godkendt. Espegården med 25 ungdomsboliger + 9 familieboliger i regi af Boligselskabet AKB, Rødovre. Status er, at projektet forventes i fornyet udbud i efteråret 2023, såfremt kommunen godkender modellen.
Overskridelsen af maksimumbeløbet finansieres med 10 procent lån fra kommunen og 90 procent lån fra Landsbyggefonden. Lånet ydes på samme vilkår som grundkapitallån og resulterer ikke i en højere husleje. Læs mere om ordningen