Bygningsservice i praksis: Vi strukturerer og puljer, så meget vi kan

Asfaltreparationer, slidte fuger i murværket og et tag, der koster stadig mere at blive ved med at reparere på. Vedligeholdelsen af SAB’s ejendomme i Vanløse er en stor opgave for det lokale SAB Boligservice, der holder til cirka midt på den lange Ålekistevej. Serviceleder Karsten Tittemann Houdam viser rundt og giver konkrete eksempler på, hvad det betyder for kontoret at være med til at teste KAB’s nye tilgang til vedligeholdelse, Bygningsservice.

Han stopper foran en opgang, hvor belægningen fra fortov til trappesten krakelerer.

”Her er der behov for asfaltreparationer. Sådan en bil med asfalt koster rigtig mange penge. Hvis vi kan dele den med en anden afdeling, så kan det spare penge for beboerne, og måske kan der blive til et nyt bord/bænkesæt eller noget andet, de taler om. Det kan vi se fidusen i,” siger han.

Et program for bygninger ligesom for biler

KAB udviklede i 2023 Bygningsservice som en ændring af tilgangen til vedligeholdelse. Målet er at nå i mål med flere vedligeholdelsesopgaver rettidigt, dvs. inden andre bygningsdele tager skade.

”Erfaringen har generelt været, at omkring 30-40% af de planlagte vedligeholdelsesopgaver ikke blev udført. Enten fordi de ikke var prissat rigtigt, eller fordi der ikke var tid eller manglede personale. Mange ting har spillet ind. Det kan vi løfte med Bygningsservice,” forklarer Peter Leth, seniorkonsulent i KAB, der har deltaget i udviklingen af den nye tilgang.

Kollegaen Dennis Fuglsang er driftschef og forklarer logikken i den nye tilgang med en sammenligning, mange kan forholde sig til:

”Vi gør det samme nu ved bygninger, som vi har gjort med vores biler. Vi kører bilen til service hvert år og følger et interval omkring, hvornår dele skal skiftes. Det betyder, at bilen starter hver morgen. Sådan var det ikke for 30 år siden. Der var det tit, man skulle skubbe i gang eller de hostede og hakkede. Hvis vi gør det samme med bygningerne, så er vi rettidigt fremme og undgår vandskader, huller i tagene, utætte vinduer, nedbrud og driftsforstyrrelser. Det er det, der er målet med Bygningsservice.”

Flere øjne og faglig pondus

I praksis foregår vedligeholdelsen efter den nye model i et samarbejde mellem en ny, central afdeling med fagspecialister i KAB og den lokale drift.

Kontoret i Vanløse er i den første fase af skiftet til Bygningsservice, hvor det handler om at skabe overblik over opgaverne og aftale en tydelig opgavefordeling. Kontoret dækker 10 boligafdelinger med godt 1100 boliger.

”Når der er mange budgetter som her, så er det også en tryghed at få flere øjne på, så vi er sikre på, at der ikke smutter noget. På den måde kan vi også hjælpe hinanden,” siger Karsten Tittemann Houdam.

På turen rundt i Vanløse-området støder vi på flere af de kommende opgaver, som Bygningsservice i KAB skal hjælpe med såsom murværk, der mangler fuger og et stillads, der flytter lidt sporadisk rundt i takt med pletreparationer af et tag.

”Hvis vi skal dykke ned i en stor tag- eller vinduesopgave kan det tage al vores tid. Det bliver godt, at Bygningsservice kan indhente de komplicerede tilbud. Fagkundskaben får mere pondus,” siger servicelederen, der også vurderer, at hjælpen til de større opgaver kan frigive noget af den tid, kontoret i dag mangler til de løbende driftsopgaver.

En større byggesag som en tagrenovering, kan dog have en kompleksitet, som betyder, at den skal håndteres i KAB’s byggeafdeling.

Puljer på tværs

I KAB fortæller Peter Leth og Dennis Fuglsang om arbejdsmetoden i Bygningsservice.

”Vi går ind og kigger på opgaver på tværs af boligafdelingerne. Er der opgaver, der kan puljes i serviceaftaler og udbydes samlet? Alt det vi kan strukturere os ud af, det gør vi. Det kan fx være varmecentraler, rens af snavssamlere og varmtvandsbeholdere eller service på vaskerierne. Når vi indhenter priser på tværs på den måde, kan vi forhåbentlig få gode volumenrabatter,” siger Dennis Fuglsang.

Det hele kan ikke ordnes på distancen.

”Vedligeholdelse af bygninger er ikke en skrivebordsøvelse. Lokalkendskabet og samarbejdet er utrolig vigtigt. Jeg kan sagtens se for mig, at vi har en vedligeholdelsesplan for en afdeling, hvor fem af opgaverne er lidt uklare. Så tager man ud til den lokale drift og holder et møde, gennemgår sagerne og ser på det, der skal laves. Så kan man gå hjem og arbejde videre med opgaverne. Og man har i øvrigt mødt hinanden og styrket samarbejdet,” forklarer Peter Leth.

De første sager i Bygningsservice har lært udviklerne, at der skal investeres i samarbejdet.

”Det kommer ikke af sig selv, det gode samarbejde. Vi skal være gode til at forklare, hvad bygningsservice er og betyder, så vi alle er enige om, hvordan det foregår,” konstaterer han, mens Dennis Fuglsang understreger, at det gælder såvel i forhold til den lokale drift, men også kundechefer og bestyrelser skal være med og orienteres for at sikre lokal opbakning til de vedligeholdelsesprojekter, der sættes i gang.